Die Nettowohnfläche – Unklarheiten und Missverständnisse bei Modellen zur Wohnflächenberechnung

Was ist die Nettowohnfläche?

Die Nettowohnfläche bezeichnet alle Flächen einer Wohnung, die beheizt werden und dementsprechend ganzjährig bewohnbar sind. Es gehören also sämtliche Zimmer und Flächen mit Ausnahme der Treppen dazu. Auch etwa beheizte Wintergärten sind Teil der Nettowohnfläche, sofern sie ganzjährig bewohnbar sind. Balkone, Terrassen und Keller zählen hingegen nicht dazu. Es gibt allerdings keine einheitlichen Standards bezüglich der Berücksichtigung von Dachschrägen. Für Mieter ist in der Regel vor allem die Nettowohnfläche interessant, da sie die tatsächlich bewohnbare Wohnfläche angibt. Im Gegensatz dazu umfasst die Bruttowohnfläche zusätzlich auch die Aussenwandquerschnitte.

Was ist die Hauptnutzfläche?

Die Hauptnutzfläche unterscheidet sich nur geringfügig von der Nettowohnfläche. Bei beiden gilt: Sämtliche beheizten, also ganzjährig bewohnbaren Flächen einer Wohnung zählen dazu. Es gibt nur zwei wesentliche Unterschiede bei der Hauptnutzfläche:

• Flächen mit Dachschrägen zählen als normale Flächen.
• Abstellräume zählen nicht zur Hauptnutzfläche, auch wenn sie beheizt sind.

Die Unterschiede zwischen Hauptnutzfläche und Nettowohnfläche bestehen also in kleinen Details, die jedoch einen grossen Unterschied machen können.

Was ist die Geschossfläche?

Die Geschossfläche meint die komplette Grundrissfläche inklusive der Konstruktionsflächen wie etwa tragende Wände oder Steigschächte. Zur Geschossfläche zählen im Gegensatz zur Nettowohnfläche alle Räumlichkeiten inklusive Keller, Terrassen oder Balkon. Lediglich Tiefgaragen und Parkplätze zählen nicht dazu. Die Geschossfläche ist rasch um etwa zehn Prozent grösser als die Nettowohnfläche und es kommt hier oftmals zu Missverständnissen. Im Grunde genommen ist die Geschossfläche primär für Architekten relevant oder aber für Hauskäufer. Für Mieter hingegen ist diese Flächenbezeichnung eher uninteressant. Es ist allerdings sehr hilfreich, sie zu kennen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Wozu zählen Küche und Bad?

Sämtliche Wohnräume zählen zur Nettowohnfläche – egal ob Wohnzimmer, Küche, Badezimmer, Schlafzimmer, Abstellkammer oder ausgebauter und beheizter Wintergarten. Die Nettowohnfläche hat nichts mit der Angabe von Zimmern wie etwa 3-Zimmer-Wohnung zu tun. Die Wohnfläche beinhaltet zudem die komplette Fläche dieser Räume. Das bedeutet, die Flächen, auf denen Dusche, Toilette oder in der Küche Herd und Kühlschrank stehen, zählen ebenfalls dazu.

Was sagen die Modelle zu Schrägen bei Dachgeschosswohnungen?

Ein massgeblicher Unterschied zwischen Nettowohnfläche und Hauptnutzfläche besteht in der Gewichtung von Dachschrägen. Allerdings gibt es hier kein einheitliches Modell, sondern eher verschiedene Möglichkeiten der Berücksichtigung. Viele Modelle erlauben es, Flächen mit einer Raumhöhe ab 1,50 Meter anzurechnen. Dies ist die wohl am meisten verbreitete Methode, allerdings gilt es dabei, vorsichtig zu sein. Denn dieser Punkt ist nicht einheitlich geregelt, sodass Abweichungen sowohl nach oben als auch nach unten hin möglich sind.

Wie wird die Nettowohnfläche berechnet?

Die Berechnung der Nettowohnfläche besteht im Grunde genommen nur im Zusammenrechnen der beheizten und bewohnbaren Wohnfläche einer Wohnung. Bei Flächen mit Dachschrägen zählen grob alle Flächen mit einer Raumhöhe ab 1,50 Meter. In der Praxis ist dies jedoch nicht immer ganz so einfach. Es gibt hier nämlich einigen Spielraum:

• Uneinheitlichkeit bei der Berücksichtigung von Dachschrägen
• Grad des Ausbaus von Wintergärten
• keine klare Begriffsverwendung und unzulässige Anrechnung von Flächen

Davon abgesehen, dient die Berechnung der Nettowohnfläche in der Regel auch als Grundlage für andere Berechnungen. Da die Nettowohnfläche theoretisch identisch ist mit der beheizten Fläche, ist sie meistens die Bemessungsgrundlage für die Heizabrechnung. Ausserdem ist sie oftmals ebenfalls für die Hausratsversicherung die Bezugsgrösse. Deshalb spielt die Nettowohnfläche auch bei den Nebenkosten eine wichtige Rolle.

Was steht im Mietvertrag und welche Probleme kann es dabei geben?

Zunächst einmal ist es wichtig, dass auf beiden Seiten Klarheit über die verwendeten Begriffe herrscht. Es kommt vor, dass Vermieter oder Verkäufer von der Wohnfläche schreiben und damit aber die Geschossfläche und nicht etwa die Nettowohnfläche meinen. Deswegen ist es sehr wichtig, klarzustellen, was genau gemeint ist. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche grösser ist als die tatsächliche Wohnfläche, kann das als Mangel gelten. Das bedeutet: Der Mieter oder Käufer hat das Recht auf einen Rücktritt von Mietvertrag oder Kaufvertrag oder aber auf eine Reduktion des Miet- oder Kaufpreises. Die fehlende einheitliche Berechnung und Begriffsverwendung ist durchaus ein verbreitetes Problem. Abhilfe schafft hier ein klarer Bezug zu der SIA Norm 416.