Zwangsversteigerungen von Grundstücken – Risiko oder Chance?

Weshalb kommt es zu Zwangsversteigerungen von Grundstücken?

Zu einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks kommt es aus zwei Gründen:

1. Das Grundstück ist mit einer Hypothek belastet und der Schuldner bezahlt die damit verbundenen fälligen Forderungen nicht.
2. Der Eigentümer des Grundstücks ist zahlungsunfähig.

Wenn eine der beiden Fälle eintritt, muss sich der Gläubiger an das Betreibungs- und Konkursamt wenden und die Betreibung einleiten oder die Pfändung verlangen.

Welche Personen dürfen bei der Immobilienversteigerung mitbieten?

Zwangsversteigerungen von Grundstücken sind öffentlich. Jeder darf daran teilnehmen, eine vorgängige Anmeldung ist nicht nötig. Mitbieten darf grundsätzlich jede volljährige Person. Wenn ein Ausländer, der keinen Wohnsitz in der Schweiz hat, eine solche Immobilie ersteigern will, muss er sich vorher mit dem „Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland“ befassen. Als Bieter musst du nicht persönlich anwesend sein, du kannst ein schriftliches Angebot abgeben oder dich vertreten lassen. Die einzige Ausnahme vom Grundsatz, dass jeder mitbieten kann, ist bei der Versteigerung eines Bauernhauses, präziser: von landwirtschaftlichen Grundstücken. Es ist aber in den Steigerungsbedingungen vermerkt, wenn ein Grundstück dem „Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)“ unterstellt ist.

Wie laufen Zwangsversteigerungen von Grundstücken ab?

Wer sich für ein Grundstück, das vom Betreibungs- und Konkursamt versteigert werden soll, interessiert, sollte sich dieses vor Ort an sehen. Meistens stehen ein oder zwei Termine für eine vorgängige Besichtigung zur Verfügung. Der Ablauf der Versteigerung ist grundsätzlich folgender:

1. Das Objekt wird ausgerufen und die Steigerungsbedingungen werden verlesen.
2. Die Interessenten bieten und der Höchstbietende erhält den Zuschlag. Der gebotene Betrag muss die Forderungen der vorangehenden Grundpfandgläubiger decken. Wenn also der Grundpfandgläubiger im dritten Rang der Gläubiger ist, der die Zwangsvollstreckung verlangt hat, müssen beim Höchstgebot die Forderungen im ersten und zweiten Rang sicher gedeckt sein.
3. Erfüllst du als Meistbietender die Bedingungen, die allenfalls in den Steigerungsbedingungen angegeben sind, musst du die Personalien angeben und eine Sicherheit hinterlegen.
4. Wenn die Anzahlung beglichen ist, bekommst du den Schlüssel für die Immobilie.
5. Nach einer Einsprachefrist von zehn Tagen wirst du als neuer Besitzer im Grundbruch eingetragen; dies ist die offizielle Übertragung des Eigentums. Damit gehen alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Grundstück auf dich über.
6. Innerhalb einer bestimmten Frist musst du den Restbetrag an das Betreibungs- und Konkursamt bezahlen. Diese Frist beträgt meist 30 Tage ab der Versteigerung, manchmal auch weniger.

Was ist der Doppelaufruf?

Wenn der ursprüngliche Eigentümer des Grundstücks dieses belastet hat, indem er beispielsweise jemandem ein bestimmtes Recht, etwa ein Wohnrecht, gewährt hat und der Grundpfandgläubiger dem nicht zugestimmt hat, kann es zu einem Doppelaufruf des Grundstücks kommen. Der erste Durchgang der Versteigerung erfolgt mit den Grundlasten. Wenn das höchste Gebot die offenen Forderungen nicht deckt, kommt es zu einem zweiten Aufruf. Kommt dabei ein höheres Gebot zu Stande, erhält dieser Bieter den Zuschlag. Die Grundlast wird dann aus dem Grundbuch entfernt. Gerade persönliche Rechte, die als Grundlast eingetragen sind, sind nicht nur kostspielig, sondern ein echtes Hindernis: Was nützt es dir, wenn du ein Einfamilienhaus günstig ersteigern kannst, eine andere Person aber ein lebenslanges Wohnrecht hat? Du kannst das Haus dann weder selber nutzen noch vermieten. Es ist deshalb immer vorteilhaft, eine Immobilie erst beim zweiten Aufruf zu ersteigern.

Worin liegen die Risiken beim Ersteigern von solchen Liegenschaften?

Wenn du ein Haus bei einer Zwangsversteigerung erwirbst, kannst du ein echtes Schnäppchen ergattern. Es gibt aber auch Risiken, über die du dir vor dem Kauf einer solchen Immobilie im Klaren sein solltest.

• Die Möglichkeit einer Mängelrüge fällt weg.
• Machst du falsche oder fehlerhafte Angaben, wenn du den Zuschlag erhältst, trägst du die Kosten beim Grundbuchamt für eine Korrektur.
• Trittst du als Bieter zurück, trägst du die Kosten für eine erneute Versteigerung. Auch wenn das Höchstgebot bei der zweiten Versteigerung tiefer ist als dein ursprüngliches Gebot, musst du dann die Differenz bezahlen.

Was steht in den Steigerungsbedingungen?

In den Steigerungsbedingungen kannst du unter anderem folgende Informationen finden:

• den Schuldner
• den Gläubiger, der die Pfändung und damit die Zwangsverwertung beantragt hat
• wann und wo die Versteigerung stattfindet
• eine Beschreibung des Grundstückes
• die Regeln, die für das Steigerungsverfahren gelten
• die Zahlungsbedingungen
• wie viel der Ersteigerer anzuzahlen hat
• ob ein Doppelaufruf möglich ist und, wenn ja, dessen Bedingungen
• welche Gesetze, also Bundesgesetze oder Verordnungen, Anwendung finden

Warum bieten die Gläubiger, die die Betreibung eingeleitet haben, häufig mit?

Gläubiger haben ein Interesse daran, dass ihre Forderungen durch die Versteigerung gedeckt werden. Gerade wenn eine Bank Gläubigerin ist, kommt es durchaus häufig vor, dass sie mitbietet, damit die Forderung, die sie gegenüber dem Schuldner hat, beglichen werden kann. Wird beispielsweise eine Bank Eigentümerin solcher Liegenschaften, wird sie versuchen, sie selber zu Preisen zu verkaufen, die ihre Kosten decken.